不動産のデューデリジェンスは、アメリカで生まれた概念です。実務的には、投資家が不動産の証券化を進める際および保有不動産の担保価値を見極める際の判断材料となる建物調査全般のことをいいます。具体的には対象不動産について

  • 物理的調査
  • 法的調査
  • 経済的調査

を行い、その対象不動産を投資することへの可否を客観的に判断する指標をまとめます。

-REIT、不動産ファンド等法人を対象とした不動産売買・投融資等の不動産取引に伴って必要となる建築物等の調査報告書である「エンジニアリングレポート」をはじめとする依頼者の問題解決に繋がる各種調査報告書を作成し、その対象不動産の投資リスクをあらかじめ把握しておきます。

次にこれらの調査で具体的にどういうことをするのか、ご説明をします。

物理的調査

不動産の物理的調査と言うのは、端的にいうと建物や土地が物理的に問題がないかどうかのチェックということですが、更に細分化をすると、

  • 建築設備劣化診断
  • 短期・中長期修繕更新準備費用算出
  • 再調達価格算出
  • 地震リスク調査
  • 環境リスク調査
  • 建物諸状況調査

などを行うことで、この不動産を保有することでどういったコスト等がかかるといった調査を行います。

法的調査

不動産のデューデリジェンスで重要な調査の一つが法的調査です。この場合、特に権利関係がどうなっているのかということを調査します。例えば、所有者、テナント契約、トラブルの有無や不動産の所有権や賃借権はどうなっているのか、登記の内容などをチェックします。また、建築基準法や都市計画法において不動産が適合しているかどうかということも重要な要件で、特に建物を建築した時は法的に適合していても、法律が改正されて、適合しないということもよくあります。

経済的調査

不動産の経済的調査というのは、一つはその不動産を売却することになった場合に、どれだけの価格で売れるかどうかということを、周辺の取引事例を調べて適正価格を算出します。

また、現在の建物を賃貸に出した時にどれだけの家賃収入が見込めるのかという算出はもちろん、周辺の環境を勘案してどういう建物を建てれば、更に収益が見込めるのかどうかということも調査をします。

このように、不動産のデューデリジェンスは様々な観点から調査をすることでその不動産を保有することのメリットやリスクを把握し、適切な不動産投資の指標を作成し、投資に関わる関係者が正常に判断できるようにすることが最大の目的です。

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