不動産のデューデリジェンスの目的は、投資用不動産の取引、会社の吸収・合併等の場合に実施される詳細かつ多角的な調査をするために行われます。通常、デューデリジェンスは「適正評価」「資産査定」あるいは「詳細調査」等と訳され、主として投資用不動産の取引の際に行われます。
このデューデリジェンスは次の3つの分野で調査が行われます。
- 物理的調査
- 法的調査
- 経済的調査
です。
デューデリジェンスの物理的調査とは何か
不動産のデューデリジェンスにおいて最もメインとなるのが物理的調査で、ここでまとめられたレポートをエンジニアリング・レポートといいます。こちらの調査は
- 建物状況調査
建物や設備のどのように劣化しているのか、その状態がどのように建物の安全性に影響を与えているのか、また、過去にどの程度の修繕等が行われているかを調査し、評価します。 - 遵法性調査
建築時点との相違、法定届出書類の確認、及び建築基準関係規定への法違反・不適合の可能性を調査し、調査です。これは、都市計画法や建築基準法は、その時代にあわせて改正されることがあり、建物が建築されている時と現状では法律が変わっていることもあり、その差異によって評価額が変わってきます。 - 修繕更新費用算定
建物は経年劣化しますので、その際にかかる修繕費の算出を行います。 - 再調達価格算定
対象不動産を同じ立地で、かつ、同じ内容の建物を建てた時にどのくらいの費用がかかるのかを算出します。 - 建物環境リスク評価
建物に含まれる空気環境や、人体に悪影響を及ぼす有害物質の有無を調査します。この場合特にアスベストの状況を特にチェックします。 - 土壌汚染リスク評価
対象地の地歴及び対象地周辺の土地利用状況を調査して汚染されていないかどうかを調査します。この場合、対象地の周辺に河川や工場などがある場合には、相当の影響がある可能性があるので、入念に調査をします。 - 地震リスク評価
地震が発生をした時に、最大の被害はどのくらいになるのかを調査します。
以上が一般的なエンジニアリング・レポートです。
法的調査
不動産のデューデリジェンスの法的調査については、対象不動産の
- 権利関係
- 登記関係（所有権、賃借権、抵当権など）
先ずこちらを調査して、不動産の現状が第三者の対抗要件が備わっているのかどうかを調査します。
行政法機の確認もします。この場合、エンジニアリング・レポートでもありましたが、都市計画法や建築基準法が建築時と現状だと変わっているので、対象不動産が、次に再利用をしようとした時に、現状の都市計画法や建築基準法で認められない可能性もあります。そうすると建物の有効性が低下しますので、その分価値が下がるということもあり、こちらもしっかりと調査をすることが必要です。
経済的調査
対象不動産を経済的にどのような成果物を生み出すかということを主に調べます。具体的には
- 再販価格
- 賃料動向
- テナント需要
等の主にマーケティング的な立場で調査をし、投資不動産の収益という点でどういう状況なのかを調査します。
以上3つの分野で不動産を調査することで、その対象不動産を投資をする価値があるのかどうかということを検討する材料とします。
